内覧から引き渡しまで

買い主候補が内覧に来てから、実際に引き渡すまでの流れは、以下のような形になる。（売り主側にローンの残債があったらその対応項目が増える）
1. 候補者が内覧：売り主は内覧への対応
2. 第三者機関による物件確認（ここで不備があった場合はそれを前提に値引きして売却するか売り主が工事するなどして不備を解消する必要あり）
3. 候補者が購入希望する場合銀行でローン仮審査申込み
4. 候補者のローン仮審査が通った場合購入希望を表明：売り主は応諾するか検討（候補者からの条件や複数いた場合の選定など）
5. 売買契約の締結：買い主は手付金を支払い
6. 候補者が銀行でローン本審査申込み
7. 候補者と売り主が引渡し前確認を実施
8. 鍵の引き渡しと候補者（ローンの場合は銀行）から売却金額（手付金分を差し引いた額）の振込み

8の直前に売却や購入を止めるということもありえる。違約金を払うことになるが、それは可能だ。そして5の契約を締結していても、契約者のいずれかが亡くなって契約破棄をする事になった場合は違約金は発生しない。
結局のところ、本当に引き渡されるまではどうなるかわからないということだ。

一般的には引渡し前までに残置物ゼロにしておかなくてはならない。また、2で不備なしとなっても8の前までに不備が見つかればそれも売り主の費用で対処する必要がある。
瑕疵担保責任とか契約不適合責任とかと呼ばれる、売却後に発覚した不具合への対応が必要なケースがある。マンションの場合、雨漏りと給排水管の故障については3ヶ月は売り主責任となる。その他の項目は引き渡しから1週間が売り主責任となる。
自分が4月末に引渡しをしていた場合、給排水管にトラブルがあった場合に明後日までは自分の負担で直すしかない。6月末に引き渡していたなら9月末だ。何百万もかかるわけではないが、そういう心構えをしていた方がいい。
ただし大手の不動産仲介業者はそこを保険で肩代わりすることが多い。このあたりが個人間での取引をしないとか小規模な不動産仲介業者よりも中規模以上の不動産仲介業者を使う方がいいとかという理由だったりもする。

それから、自宅を売却したことに伴って翌年2月～3月に確定申告が必要となるし、翌年6月以降に住民税を払うことになる。
仮に1月に売却すると翌年6月の納税まで、つまり1年半にわたって売却に伴う影響が出ることになるのだ。なかなか大変な話だ。
ただ、そこまでダラダラと書いても仕方ないので、次回の記事で総括的なものを書いて、住まい売却関連の話は終わりにしようと思う。
（つづく）

コメント 6

いろいろ参考になりましたよー
今は売るつもりはないけど、売るときは業者に丸投げしちゃえばいいのだと思ってました。
いろいろあるんだなーって知ることが出来たのは良かった！
by リュカ (2023-07-30 11:14) 

うちの場合、売ることになったとしても家はもう価値がないので内覧の心配はないかな(笑)
ただ、片付けだけは考えただけでゾッとします。
by kuwachan (2023-07-30 19:57) 

＞リュカさん、
住みながら売るのか、転居したあとで売るのかでも、精神的な面がちょっと違いますね。
同じマンションで売り出してから10ヶ月経っているのにまだ売れていないところもあります。頻度が低いとしても内覧し続ける10ヶ月は結構しんどいですが、一方で転居しちゃうと負債になるのでそれはそれでつらいですね。
by kou (2023-07-30 22:15) 

＞kuwachanさん、
土地付きの家の場合は、マンションのように家屋の検査だけでなく土壌調査とかもあるみたいです。
父を見ていてつくづく思いますが、断捨離は元気のあるうちにばっさりやらないと、あとがすごく大変です。体力も時間も使い、そのうえでお金も数十万かかります。早めがおすすめです。(^^;
by kou (2023-07-30 22:18) 

売却する場合、業者に手数料を払ってなんでもやってもらえる、といいう
感覚だったのですが、自分でやることも結構多いですね。
売って終わり、というわけではないですし、引き渡し後一定期間の
瑕疵責任もあるのかあ、kouさんの記事で知ることが多いです。
by うつぼ (2023-09-11 18:33) 

＞うつぼさん、
売却活動は業者がかなりの部分やってくれますが、結局のところ業者の選定は自身がやらなくてはなりませんし、自分でないとできないこともいろいろあります。
リフォーム業者に現状のまま売る形だとやることがかなり少なくて楽ですが、3割くらい安くなるようなので、売却価格を気にしないという人にしか勧められないですね。
by kou (2023-09-11 23:04)